현재 미국 기준금리가 4%에 달해 시중은행의 신용대출 금리가 상당히 높아지고 주택담보대출 규제까지 더해지면서 전세퇴거자금대출에 대해 관심을 갖는 분들이 많다.
갭투자를 하면
보통 우리가 레버리지를 일으켜 갭투자로 세입자가 들어와 있는 집을 매수하면 추후 다음과 같은 상황이 벌어질 수 있다. 첫째, 다음 세입자가 구하지 못해 일단 기존 전세보증금을 사비로 충당하고 하염없이 다음 세입자를 기다리게 되는 경우, 둘째 세입자를 낸 뒤 그 집에 내가 실거주하는 경우, 셋째 세입자를 낸 뒤 공실 상태로 매도하는 경우, 이 세 경우 모두 ‘세입자를 내보낸다’는 공통점이 있다. 만약 세입자와의 계약이 만료돼 전세보증금을 내야 하는데 돈이 없으면 어떻게 해야 할까. 바로 이때 전세퇴거자금대출 전세보증금반환대출을 유용하게 활용할 수 있다.
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전세 퇴거자금 융자
전세퇴거자금대출은 생활안정자금대출이라는 뿌리에서 파생된 상품이다. 다만 생활안정자금대출은 지역별 LTV 한도 내에서 매년 최대 2억원을 빌릴 수 있는 반면 전세퇴거자금은 세입자를 보호하기 위해 생활안정자금대출보다는 한도가 높다.
전세퇴거자금대출시스템
전세퇴거자금 대출을 받을 때는 은행에 전세계약서 사본을 제출해야 한다. 그러면 은행에서는 계약서에 적힌 세입자 전세보증금과 생활안정자금 지역별 LTV 중 낮은 금액을 기준으로 대출금을 내게 된다. 다만 순수 생활안정자금과 달리 다주택자에게는 다소 제약이 따른다.
●각각 다른 전세 퇴거자금 대출 조건
원칙적으로 규제지역(투기과열지구조정대상지역)에서는 1주택자만 전세퇴거자금을 대출받을 수 있다. 2주택자는 대출 실행일까지 2채 중 1채를 팔거나 곧 처분이 완료된다는 매도계약서를 지참해야 전세퇴거자금 대출을 받을 수 있다.
전세보증금반환대출이 안되는 경우다주택자는 규제지역에서는 대출이 불가능하다.(다주택자는 매년 LTV 한도 내에서 최대 2억원까지 가능한 생활안정자금 대출에 만족해야 합니다.) 또한 규제지역에서 9억원 초과 주택에 전세퇴거자금을 대출받을 경우 3개월 이내에 전입신고를 해야 한다. 즉, 3개월 안에 내가 그 집에 들어가야 해. 그러나 전입을 계속 유지해야 한다는 조건은 따로 명시돼 있지 않다. 일단 전입신고만 완료하면 약속을 이행했다고 보기 때문에 다시 전세를 둬야 할 때는 빨리 전입신고를 마치고 은행에 등본을 제출해야 한다. 최근에는 약정서에 위장전입을 해서는 안 된다는 문구가 추가됐으니 대출 신청 시 약정서 내용을 꼼꼼히 살펴보길 바란다.투기과열지구 전세보증금 반환대출 요건아울러 투기과열지구에서 15억원 초과 아파트를 보유하고 있어 그 집에서 전세퇴거자금을 대출받고 싶다면 자신이 2019년 12월 17일 이전에 그 집을 계약했는지 따져봐야 한다. 2019년 12월 18일 이후 주택을 계약한 경우 그 집을 담보로 전세퇴거자금을 대출받을 수 없다. (생활안정자금 대출은 가능하다.)비규제지역 전세보증금 반환대출반면 비규제지역에서는 다주택자도 전세퇴거자금을 대출받을 수 있다. 마치 죄인이 된 것처럼 ‘무조건 안 된다’는 말만 들어온 다주택자 입장에서는 조금이라도 숨통이 트이는 대목이다. 하지만 그렇다고 무분별한 ‘갭투자’로 다주택자가 되기에는 리스크가 크다는 점도 분명히 말씀드리고 싶다. 주변을 살펴보면 세입자의 전세 퇴거일에 맞춰 돈을 마련하지 못하고 발을 들여놓는 다주택자의 이야기를 들을 수 있다. 규제지역은 규제지역대로 대출이 나오지 않아 힘들고, 비규제지역은 또 비규제지역대로 고충이 있다.지금은 갭투자를 할 때가 아니다.보통 ‘성공적인 갭투자’ 하면 어떤 것이 떠오르나? 아마도 대부분은 ‘매매가격’과 ‘세입자의 전세보증금’ 사이에 차액이 적을 때, 즉 세입자의 전세보증금과 매매시세가 거의 딱 붙어 있어 투자금이 적게 들 때 ‘성공적인 갭투자’라고 말한다. 그런데 그 ‘적은 갭’이 오히려 발목을 잡는 경우도 많다는 점을 알고 갭투자를 이제는 더 신중하게 할 필요가 있다.보금자리론과 적격대출의 전세보증금반환대출 가능여부보금자리론과 적격대출로도 전세퇴거자금을 대출받을 수 있다. 물론 조건이 잘 맞아야 한다. 또 전세퇴거자금 대출도 생활안정자금 대출의 일부이므로 추가 주택 매수 금지 약정서를 써야 한다. 대출을 실행하는 차주뿐만 아니라 차주와 같은 등본에 있는 직계존비속은 집을 사지 말아야 한다. 따라서 전세퇴거자금 대출을 받을 때는 등본상 가족 구성원이 적을수록 유리하다는 점을 팁으로 알아두길 바란다.